임대차 계약 보증금 증액 시 계약서와 확정일자 작성하는 방법


임대차 계약을 맺고 살다가 계약이 만료가 된 경우 그냥 다른 곳으로 이사를 나가기도 하지만 아무래도 이사를 자주 다니게 되면 많이 번거롭고 이사비용도 많이 들어 가기에 살던 집에서 연장 계약을 하고 사는 경우도 많을 텐데요.. 이때는 집주인의 요구에 따라 현재의 시세가 반영된 보증금을 증액해 주는 경우가 많을것 입니다.



그리고 이러한 상황 외에도 아직 임대차 계약기간이 종료되지는 않았지만 갑자기 임대인이 변경되어 새로운 집주인이 어느 정도의 보증금 증액을 요구하는 경우도 있을 텐데요.. 물론 기존 집주인과 체결한 임대차 계약기간이 아직 남아 있다면 세입자 입장에서도 보증금 증액을 거부할 수 있지만 새로 바뀐 집주인과의 껄끄러운 관계가 걱정되어 그냥 요구대로 보증금을 증액해 주는 세입자들도 많을 것 같습니다.



하지만 이렇게 보증금 증액을 해주게 된다면 세입자 입장에서는 계약서와 확정일자를 어떻게 처리해야 할지에 대한 부분도 고민이 되실 텐데요.. 보증금 증액시 임대차 계약서와 확정일자는 세입자의 보증금을 안전하게 지키기 위한 매우 중요한 문서이기에 법에서 정하고 있는 내용에 맞게 작성해 두시는 것이 매우 중요합니다. 아래에서 보증금 증액시 계약서와 확정일자는 어떻게 처리를 해야 하는지에 대해 알아 보겠습니다.





보증금 증액시 계약서는 어떻게 처리해야 할까?

기존 임대차 계약기간이 만료되었거나 또는 집주인이 변경되어 보증금을 증액하게 되었다면 이때는 다시 계약을 맺는 의미인 '재계약'을 하는 것이 아니라 기존 임대인과 임차인 간의 계약서 내용 중 일부가 변경되었다는 것에 대한 변경 계약을 체결해야 합니다.

(*등기부 등본 발급 및 열람이 필요하신 경우 편리하게 대법원 인터넷 등기소를 이용해 보시기 바랍니다.)



기존 계약서와 확정일자는 그대로 보관할 것

임대인에게 보증금을 증액해 주기 위해 변경 계약을 하게 되면 기존의 임대차 계약서와 확정일자는 수정하거나 폐기하면 절대 안되고 그대로 보관을 하셔야 합니다. 그리고 증액된 부분에 대해서만 추가로 새로운 계약서를 작성해 주시면 되는데요.. 예를들어 기존 보증금이 3억원이었는데 3천만원을 증액해 주게 되었다면 3천만원의 증액분에 대해서만 새롭게 계약서를 작성하시면 됩니다.





새로운 계약서에 특약으로 넣어야 할 내용

새롭게 작성하는 증액 계약서의 특약란에는본 계약은 보증금 증액에 관한 계약으로 기존 계약서를 언제 작성했는지 연도 및 날짜를 기재하여야 하며 기존 보증금 액수 또한 들어가야 합니다. 더불어 증액한 보증금은 얼마인지도 넣어 주어야 합니다. 당연히 계약서에는 증액 계약을 체결한 날짜도 들어가야 합니다.

증액한 보증금에 대한 확정일자

증액할 보증금에 대한 계약서가 작성되었다면 주민센터에 가서 증액된 보증금에 대한 확정 일자만 받으시면 됩니다. 이때 주의하셔야 할 부분은 기존에 받아 두었던 1억원에 대한 확정일자는 건들지 말고 그대로 두신채 3천만원에 대한 확정일자만 받으시면 되는데요.. 혹여 기존 확정일자를 없애고서 새롭게 1억3천만원에 대한 확정일자를 한번으로 묶어서 다시 받으시는 실수는 절대 하시면 안됩니다. 이유는 기존 계약에 대한 확정일자를 새롭게 받게 될 경우 만약 해당집이 경매로 넘어가게 된다면 경매가 끝난후 배당을 받을때 기존 선순위가 후순위로 밀려나게 되어 보증금을 한 푼도 돌려 받지 못하는 불상사가 생기게 될 수 있기 때문입니다.





보증금을 증액해 주기 전 임차인이 해야 할 일

임차인은 임대차 계약기간을 연장하기 위해 집주인이 보증금 증액을 요구한다면 먼저 해당집의 등기부를 열람하여 본인이 기존에 체결한 임대차 계약 이후로 근저당권 설정이 된 것은 없는지 확인을 해 보셔야 합니다. 임차인은 당연히 기존 임대차 계약을 체결하기 전에 등기부를 열람해 보고 해당 집에 근저당 권이 설정되어 있는 것이 없다는 사실을 확인한 후 계약을 했을 테니 본인이 선순위 임차인인 상태일텐데요.. 하지만 본인과 임대차 계약을 체결한 뒤에 임대인 어딘가에서 대출을 받거나 했다면 후순위로 설정되어 있는 근저당권 설정이 있을 수 있기 때문입니다.

후순위 근저당권이 설정되어 있는 경우

만약 임차인 본인의 임대차 계약이 이루진 이후로 설정되어 있는 근저당권이 있다면 이 경우 건물의 금액과 근저당권으로 설정되어 있는 금액이 아주 크게 차이가 나지 않는 이상 추가로 보증금을 증액해 주는 것은 위험할 수 있습니다. 예를 들어 해당 건물이 20억원이고 나의 기존 보증금이 3억원인데 이후 집주인이 은행에서 대출을 받아 근저당을 설정한 금액이 16억5천만원인 경우 내가 추가로 3천만원을 증액해 준다면 2천만원이 남게 될 것이기에 세입자는 은행 대출금을 갚고서도 내가 증액해 줄 3천만원의 보증금을 빼도 2천만원이 남는다.. 라고 생각하실 수 있겠지만 이러한 생각은 매우 위험합니다. 다세대나 다가구 건물은 경매에 부쳐질 경우 유찰이 많이 발생하기 때문에 이러한 상황에 처하게 된다면 기존의 보증금인 3억원은 받을 수가 있겠지만 증액해준 3천만원은 못 돌려 받을 수도 있기 때문입니다. 따라서 이러한 상황이라면 보증금을 증액해 주는 것 보다는 차라리 이사를 고려해 보시는 것이 훨씬 안전할 수 있습니다.





증액 보증금 계약서를 작성하며 넣어둘 특약

만약 나와의 기존 임대차 계약이후에 따로 근저당권 설정이 된 것이 없거나 매우 적은 금액 정도만 대출이 있어서 그냥 증액을 해주기로 했다면 임대인과 보증금 증액을 위한 협의를 하며 이미 등기부를 확인 했었다고 해도 증액 계약서를 쓰기 바로 직전에 다시한번 등기부를 열람하시는 것이 좋으며 반드시 임차인 본인이 직접 등기부를 열람하셔야 합니다. 등기부는 휴대폰이나 PC에서 확인 하실수 있는데요.. 대법원 인터넷등기소를 검색하셔서 해당 홈페이지에서 7백원의 비용을 결제하고 열람을 하시면 됩니다.

그리고 증액 계약서의 특약 내용에는 해당 증액 계약을 체결한 이후로 하루가 지나기 전까지 계약한 부동산에 대출을 받거나 근저당권을 설정하는 일이 없어야 하며 만약 이를 어길시 본 증액 계약은 무효가된다.. 라는 내용을 넣으셔야 합니다. 이렇게 해야 하는 이유는 세입자가 증액 계약서를 작성한 후 바로 주민센터에 가서 증액분에 대한 확정일자를 받아 둔다고 해도 그 효력은 익일 0시부터 발생되기 때문인데요.. 만약 임대인이 나쁜 마음을 먹고서 증액 계약서를 작성한 후 바로 은행에 가서 대출을 받아 버리게 되면 근저당권 설정 효력은 계약이 체결됨과 동시에 바로 발생하기 때문에 먼저 계약한 임차인의 증액에 대한 확정일자가 후순위로 밀려나기 때문입니다.



지난 포스팅에서 소개 드린 상가 계약 후 대출이 불발 되었을 때 분양 해제가 가능한 경우에 대한 내용이 궁금하시다면 아래 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.


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