상가 계약 후 대출 불발 되었을 때 분양 해제가 가능한 경우는?


지난 2024년도 9월이후로 정부의 대출 규제가 강화되면서 고금리 여파에 따라 상가 시장이 크게 침체기를 겪고 있는데요.. 상가 공실도 지속적으로 늘어나고 있어 경매물건까지 쏟아지고 있는 상황이기에 은행권도 상가 대출을 대폭 줄이고 있는 상황입니다. 때문에 상가 입주를 앞두고서 잔금을 치르지 못하고 있는 상가 분양자들도 늘어나고 있는 상황인데요.. 처음 상가를 계약할 당시 중도금과 잔금은 대출을 받아 치를 수 있다는 분양 대행사의 말만 믿고서  계약금 정도만 가지고 상가를 분양 받았다면 대출을 못해준다는 은행의 말은 청천벽력 처럼 느껴지실 수도 있을 것 같은데요.



오늘은 이렇게 계약 당시 분양 대행사의 말과 달리 중도금과 잔금 대출을 못 받게 될 경우 어떻게 상가 분양 계약을 해제할 수 있을지에 대해 알아 보겠습니다.



상가 분양 계약 후 대출이 안 나온다면..

상가 분양을 계약한 후 중도금 대출을 받으려고 할 때 은행에서 중도금 대출을 해줄수 없다는 통보를 받게 된다면 먼저 1금융권외에도 상호금융인 농협, 수협, 신협, 새마을 금고까지 대출을 받을 수 있는 곳이 있는지 2금융권도 적극적으로 수소문을 해봐야 하지만 아무래도 1금융권에 비해 금리에 대한 부담이 높아 질 것입니다.





통상금리는 대출을 받을 물건에 따라 차등 적용이 되기에 아파트 < 오피스텔 < 지식산업센터 < 구분상가의 순서로 높아지게 되는데요.. 타물권에 비해 상가에 대한 대출금리가 가장 높기에 2금융권에서 대출이 나온다고 해도 덥석 대출을 받기에는 이자 부담이 매우 클 수 있을것 입니다. 하지만 은행에서 중도금 대출이나 잔금 대출을 해주지 않아 곤란을 겪게 되는 상황은 오로지 수분양자가 감당해야 되는 몫이며 이를 두고 시행사의 잘못으로 넘길수가 없기 때문에 여유돈이 없는 상황에서 상가 분양을 받으려고 한다면 계약 당시 시행사의 말만 고려하지 말고 직접 은행에 방문하여 상담을 받아 보시는 것이 후에 발생될지 모를 변수를 최대한 방지할 수 있는 방법이 될 수 있을 것입니다.



은행 방문 전 미리 확인해 보면 좋을 내용들

상가 분양을 받기 위한 대출을 받기 위해서는 아직 계약을 하지 않은 상태에서 먼저 방문을 하시는 것이 좋은데요.. 이때 미리 RTI에 대한 대출한도의 개념을 인지하신 후에 방문을 하시는 것이 좋습니다. RTI(Rent to interest)란 은행에서 부동산 대출을 해줄때 대출 한도를 계산하는 것을 의미하는데요.. 개인 임대 사업자의 경우 RTI가 1.5배 이상이 계산되어야 하는데 이렇게 되려면 대출이자가 100일 경우 임대수익은 150이 나와야 합니다. RTI는 계산이 복잡하기 때문에 인터넷에서 검색하셔서 계산기를 제공하는 홈페이지 등을 통해 확인을 해 보실수도 있습니다.





상가 분양 계약서를 작성하면서 미리 표기해 두면 좋을 내용은?

분양 대행사에서는 많은 물건을 분양하는 것이 분양사의 할 일이기에 좋은 애기들만 해주는 것이 당연할 텐데요.. 또한 상가 계약 당시에는 계약금 외의 대출을 받을 수 있었던 것에서 갑자기 제도가 바뀌어서 대출을 못 받게 되는 상황들도 생길수 있기에 수분양자는 상가 계약서를 작성하는 당시에 시행사는 은행에서 분양가의 70%에 해당하는 잔금 대출을 받을 수 없는 경우 수분양자의 계약 해제 요구를 받아들이겠다는 특약을 넣고서 계약을 하시는 것이 좋습니다. 하지만 이는 분양 대행사 또한 불리해지는 조건이기에 받아들이지 않으려는 분양사들도 많을 텐데요.. 하지만 꼭 먼저 제안이라도 해 보시는 것이 좋습니다.





중도금 일부를 지급한 상태에서도 해제가 가능할까?

계약금을 지불한 상태에서 대출이 나오지 않는 경우 분양대행사에서 해제를 거부한다면 수분양자는 계약금을 잃게 될 수도 있습니다. 하지만 더 심각한 문제는 중도금 대출이 실행되어서 일부의 중도금을 납부한 상태에서 잔금 대출을 받을 수 없게 된 경우인데요.. 분양가의 30%에서 60%정도의 비중을 차지하는 중도금은 분납을 하는 경우들도 많습니다. 그런데 수분양자가 중도금 일부를 지급했다는 것은 해당 상가를 분양 받겠다는 의지를 가지고 이행을 착수한 것으로 보기에 계약금을 포기한다고 해서 수분양자의 일방적인 사정으로 인해 해제를 할수는 없게 되는 단계가 됩니다. 하지만 이렇게 중도금 일부를 지급한 상황에서도 해제가 가능한 상황들도 있기는 합니다.





중도금 지급이 이루어진 후에도 해제가 가능한 경우는?

일부의 중도금 지급이 이루어 졌지만 해제가 가능한 상황은 분양업체나 시행사에서 계약서 내용대로 이행하지 않고 수분양자를 기망한 행위가 있어 이를 수분양자가 입증할 수 있다면 일방적인 주장으로도 해지가 가능하다고 하는데요.. 입주가 3개월 이상 지연되고 있거나 부실 공사로 인해 건축물에 하자가 있는 경우 등 수분양자가 피해를 입게 된 상황에 대해 증거로 입증할 수 있다면 한쪽의 일방적인 주장으로도 해제를 주장해 볼 수 있다고 합니다. 계약 당시와 다르게 도중에 대출을 받을 수 없게 되어 계약금외에도 대출을 받아서 마련한 중도금까지 날리게 된다면 수분양자가 입게될 피해가 너무나 커질 수 있으니 피해를 최소화 할 수 있는 최선의 방법들을 찾아 보셔야 합니다.



지난 포스팅에서 소개 드린 보증금 못 돌려 받게 되는 절대 계약하면 안되는 불법 용도 변경 원룸에 대한 내용이 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.

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