신축빌라 매매 또는 임대차 계약 시 반드시 확인해야 하는 사항들


길을 지나다가 여기 저기 깨끗하게 지어진 신축 빌라들을 참 많이 볼수 있는데요.. 허름한 동네라 해도 외관상 깨끗하고 예쁘게 지어진 신축빌라들이 참 많은 것 같습니다. 직접 주택을 매매하거나 거래해 본 경험이 없는 사회 초년생 분들이나 당장 신혼집을 구해야 하는 젊은 신혼부부들의 경우 외관이 예쁜 신축빌라에 눈길이 갈 수 밖에 없을 텐데요.. 하지만 깨끗하고 예쁜 겉모습과 달리 신축빌라는 잘못 구입하거나 임대차 계약을 맺었다가 크게 손해를 보는 경우들이 많기에 구축 빌라를 거래하는 것보다 신축빌라를 고르는 것이 더욱 어려운 편입니다.



오늘은 신축빌라를 사거나 임대할 경우 그동안 많이 발생했었던 문제점들에 대해 알아 보겠습니다. 혹여 계약하고 싶은 마음에 드는 신축빌라가 있다면 아래 내용들을 참고하셔서 판단해 보시기 바랍니다.



내가 계약할 신축 빌라는 안전하고 제대로 지어졌을까?

이 부분은 사실 직접 그 집에서 살아보기 전에는 알수가 없는 부분이기도 하지만 조금만 살아보면 차례로 문제가 발생하는 경우들이 많은데요.. 집이 잘못 지어질 경우 곰팡이가 잦게 발생하거나 윗집, 아랫집과의 누수 발생, 균열 발생, 딱히 건들지도 않았는데 내부 자재가 너무 쉽게 망가져 버리는 문제들이 대표적으로 발생한다고 합니다. 때문에 만약 신축 빌라를 계약해야 된다면 분양 계약이나 임대차 계약을 체결할 당시 특정 기간안에 집에 문제가 발생할 경우 유지보수를 해줄 것에 대해 특약을 넣어 두시는 것이 좋습니다.





신축빌라 가격을 제대로 알 수 없는 이유

세대수가 많은 아파트의 경우 비슷한 면적과 층수들에 긴 시간 거래량이 많았을 텐데요.. 때문에 네이버부동산, KB부동산, 한국부동산원 등의 플랫폼에도 거래가가 공개되어 있어서 투명한 거래가를 확인하는 것이 가능합니다. 하지만 한 동에 13세대 정도로 구성되어 있는 빌라는 거래된 내역이 많이 없고 부동산 플랫폼에서도 적정 거래가를 확인하기가 어렵기에 신축빌라를 지은 시행사에서는 이러한 취약점을 이용해 신축빌라 거래가로 장난을 치는 곳들이 많은 편입니다. 공실없이 빠르게 신축빌라를 분양하기 위해서 주변 부동산 중개업소들에 빌라 한채를 팔면 백만원 안팎의 보상을 주는 곳들도 있어 시행사와 중개인이 합작해서 거래가 장난을 치는 경우도 있고 또 시공사에서는 이런 리베이트를 제공하는 것에 많은 돈을 쓰다 보니 싸고 불량한 자재를 사용하게 되는 경우가 많은 것입니다.





신축의 가치를 금방 잃어 버릴 수 있는 신축빌라

부동산에 대해 잘 모르시는 분들도 통상적으로 빌라는 사기 전에 비해 가격이 하락하는 경우가 많다는 말을 들어 보셨을 텐데요.. 물론 빌라가 지어진지 10년 이상이 지나 물가도 오르고 땅값도 오르면 빌라의 시세 또한 어느 정도 상승이 되지만 주변의 아파트 값이 상승한 것에 비하면 비교가 되지 않을 것 입니다. 또 신축 빌라는 시행사에서 첫 분양 당시에 가장 높은 값으로 부풀려서 매매를 하기에 지어진지 수년이 지나는 동안 신축 당시 설정된 가격의 거품이 빠지는 시간을 수년 정도 겪어야 합니다. 더군다나 빌라는 특별히 브랜드 가치가 없는 곳들이 대부분이기에 지어진지 2, 3년이 지나고 주변에 새로운 빌라가 들어서게 되면 새로운 신축 빌라에 비해 집을 보러온 사람들이게 이미 사람이 살았었던 구축이라는 인상을 주게 되어서 금방 신축의 가치를 잃게 되는 경우도 많습니다.





환금성이 떨어지는 신축빌라

주택은 재테크로서의 가치가 크게 때문에 누구나 집을 샀다가 어느 정도 기간이 지나 집을 팔 때에는 본인이 산 것에 비해 더 높은 값을 받으려고 할 텐데요.. 하지만 사던 당시 이미 시세에 비해 크게 가격이 부풀려져 있던 빌라를 옆에 새로 지어져 이제 막 분양을 시작한 신축빌라보다 더 비싸게 팔려고 하면 당연히 팔기가 어려울 것입니다. 만약 돈이 급해서 빨리 집을 팔아서라도 돈을 마련해야 할 경우 이미 1, 2년간 사람이 살았어서 신축 개념이 어중간해져 버린 신축빌라는 제 값에 팔기가 어려워질 수 있습니다. 이렇게 되다 보면 본인이 산 값보다 더 값을 낮추어서 팔아야 하는 상황이 발생하게 될 수도 있습니다.

불법으로 증축 또는 개조된 빌라

면적을 넓어 보이게 하기 위해 불법으로 베란다를 증축하거나 허가 받은 내용에 없는 부분을 만들어서 지은 경우, 주택과 용도가 다른 근생시설의 내부를 감쪽같이 빌라로 개조한 집을 모르고 사게 된 경우 구청에 발각되면 소유자가 해당 집을 원상복구하기 전까지 계속해서 이행 강제금이 부과되게 됩니다. 벌금도 내고 집도 새로 뜯어서 지어야 하기에 그 피해는 엄청나 질 수 있는데요.. 또한 이런 불법 상태의 집은 대출도 나오지 않아서 대출을 받아 집을 원상 복구하기도 어렵고 전월세 계약을 했다면 계약금을 걸어 놓은 상태에서 잔금 대출을 받지 못해 계약금을 날리게 되는 상황을 겪게 될 수도 있습니다.





신축 빌라보다 구축 빌라가 안전한 이유

이제 막 지어져 집이 튼튼하고 안전하게 지어 졌는지도 파악이 어렵고 시세도 불명확한 신축 빌라에 비해 가격 거품도 빠졌고 건물내 다른 집들의 거래들로 유사 거래가도 형성이 되었고.. 집이 안전하게 지어진 것에 대한 검증이 끝난 준공 10년 가까이 되어가는 집을 사는 것이 좋다고 합니다. 집에 문제가 있었던 부분이 있었어도 그간 사람이 사는데 문제가 없도록 유지 보수도 되었을 것이기 때문입니다.

속으면 안되는 자전거래

거래가를 형성하기 위해 시행사에서 자기들이 집을 팔고 사는 과정을 만들어 실거래가를 형성하는 경우도 있기 때문에 신축 빌라의 많은 실거래 내역과 계약 후 취소 사례는 눈여겨 볼 필요가 있습니다.

재개발, 재건축을 목적으로 사는 신축빌라

재개발 등을 앞두고 있는 지역에서 지분 쪼개기를 위해 구축 건물을 허물고 신축빌라를 짓는 경우도 많지만 동네에 신축 건물이 많이 들어설 경우 노후도가 충족되지 않아 그 지역은 재개발 계획이 무산될 수도 있습니다.



지난 포스팅에서 소개 드린 지적 불부합지역등에 대해 점유취득시효 주장으로 타인의 땅이 내 소유가 될 수 있는 조건에 대한 내용이 궁금하시면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.



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