지적 불부합지역과 점유취득시효: 타인의 땅이 내 소유가 될 수 있는 조건은?


서울에도 지적 불부합지역이 많은데요.. 지적 불부합지역이란 토지의 실제 경제와 지적도상의 경계가 일치하지 않는 지역을 말합니다. 하지만 아무래도 이러한 지적 불부합지역은 서울보다는 지방에 많으며 지방 또한 시골이나 도서산간지역일 경우 더욱 많은 편인데요..이유는 도시화가 진행된 지역은 미개발 지역이나 농업용지를 개발하여 주거용지와 상업용지를 확장할때 지적도 작업을 다시 했었기 때문이지만 오랜 옛날부터 따로 개발을 하지 않고 농업용지로 사용이 되어온 시골이나 고립된 섬, 산간 지역 등은 지적도 작업이 진행되지 않았거나 광복이 되기 전 엉터리로 진행된 것이 수정이 되지 않았기 때문이라고 합니다. 



따라서 시골의 경우 종종 지적 불부합지역으로 인한 이웃간 분쟁이 발생하는 경우들이 많은데요.. 이 경우 주로 어떠한 결과를 얻게 되는 경우가 많은지에 대해 알아 보겠습니다.



지적 불부합지역에 갑자기 발생할 수 있는 문제들

오랜 기간 내 소유의 논 밭에서 농사를 지으며 살아 왔었거나 내 집에서 문제없이 긴 시간 살아왔었다면 내 집이나 내 땅이 지적불부합 지역이라는 사실을 전혀 모르고 살아온 경우가 많을 것입니다. 하지만 어느날 갑자기 이러한 사실을 알게 되는 이유는 옆집에서 자신들의 소유의 땅을 개발하려고 하거나 매매를 하는 일들이 생기면서 알게 되는 경우들이 많을 것입니다.





이 경우 옆집에서는 당신이 이제껏 내 땅을 침해해 왔으니 그에 대한 물질적 보상도 하고 빨리 내 영역에서 비켜 달라고 요구하거나 아니면 그냥 침해 공간을 철거해 달라는 요구들을 하게 될 것입니다. 농사를 짓고 있는 토지라면야 그나마 합의가 좀 쉬울수도 있겠지만 이웃집을 침해하고 있는 자리에 주택이 지어져 있어서 어디 방한칸이라도 경계에 걸터 있는 상황이라면 갑자기 집을 케이크 조각 잘라내듯 딱 그자리만 철거하는 것이 어려워 질 것입니다. 때문에 분쟁이 발생하기도 하는데요.. 하지만 이 경우 남의 땅을 침범하고 있던 공간이 오히려 내 땅이 되는 상황이 만들어질 수도 있습니다. 왜 그럴까요?

(*지적불부합지역 또는 점유취득시효로 인한 분쟁을 겪고 있는 경우 부동산 전문 법뭡 법인의 도움을 받아 해결해 보시기 바랍니다.)



점유취득시효로 남의 땅이 내 땅이 될 수 있을까?

점유취득시효란 일정기간 동안 다른 사람의 부동산을 점유하고 있으면서 이를 내것으로 소유하려고 하는 의사를 가지고 있었다면 법적으로 해당 부동산의 소유권을 취득할 수 있게 되는 법적 절차라고 합니다.





점유취득시효의 개념

위의 내용만 들어보면 참으로 황당한 법이라는 생각이 들 수 밖에 없겠지만 점유취득 시효의 개념은 오랜기간 사용되지 않는 부동산을 보다 효율적으로 사용할 수 있도록 하려는 목적을 담고 있는 개념이라고 합니다. 따라서 부동산 거래를 좀 해보신 분이시라면 어디선가 '남의 땅이라도 내가 20년간 점유를 하고 있으면 내 땅이 될 수도 있다..'라는 말을 들어 보신적이 있으실 것입니다. 이 말은 실제 사실이 되는 경우들도 있지만 단순히 남의 땅을 오래 내가 소유하고 있었던 것만으로 온전한 내 땅을 만들 수 있는 단순하고도 억지스러운 개념은 아니라고 합니다.

점유취득시효를 통해 소유자가 될 수 있는 경우

남의 땅을 내 땅으로 거저 만들 수 있다면 그야말로 도둑 같이 황당한 법이 될 수 밖에 없을 것입니다. 때문에 점유취득시효는 당연히 이렇게 황당한 개념을 담고 있는 것은 아닙니다. 점유취득시효를 주장하기 위해서는 아래와 같은 조건이 충족되는 경우에 소송을 하게 되었을 때 승소를 하게 되는 경우가 많다고 합니다.





내 땅인 줄 알고 소유하고 있었던 경우

점유취득시효를 주장하기 위해서는 해당 땅을 본인 소유로 알고 있었어야 합니다. 지적불부합지의 경우 한평이나 두 세평 정도의 작은 규모의 남의 땅을 침범하고 있는 경우들이 많은데 만약 내가 100평의 토지를 소유하고 있지만 20년간 모르고 두 평 정도를 옆집 소유 땅을 침해하고 있었을 경우 의도한 바가 아니라는 점을 타인이 생각해도 어느 정도 짐작을 할 수가 있을 것입니다. 때문에 승소에 유리할 수 있다고 하는데요. 하지만 40평을 소유한 사람이 15평의 남의 땅을 침해하고 있었다면 이는 누가 봐도 납득하기가 쉽지 않을 것입니다.

사정으로 인해 취득 후 등기를 못했던 경우

지적 불부합지 외에도 부동산 소유권에 대한 분쟁은 다양한 이유들로 발생할 수 있습니다. 사람들에게는 각기 매우 다양한 상황들이 있을 수 있을 텐데요.. 오래 전 해당 토지를 돈을 주고 매입을 했지만 사정이 있어 등기를 못해둔 경우들도 있을 것입니다. 이러한 경우는 주로 아랫 세대로 땅이 물려지고 난 후에 문제가 되는 경우들이 많은데요.. 땅을 팔았던 아들이나 손자가 20년뒤 갑자기 나타나서 우리 할아버지 땅이니 내 놓으라고 주장을 하는 경우입니다. 이러한 경우 현재의 점유자는 토지나 집의 문서와 부동산을 거래하면서 할아버지들께서 주고 받은 거래 내역서, 계좌 이체 내역등을 증거로 등기가 되어 있지 않은 부동산에 대해 본인의 소유를 주장 할 수 있습니다. 또한 해당 부동산에 대한 재산세를 납부했던 것들로 자신의 토지를 긴 시간 소유하고 있었다는 것을 증명할 수 있기에 소송에서 유리해 진다고 합니다.




점유취득시효를 통해 소유자가 될 수 없는 경우

점유 후 이동이 잦았던 경우

소유권에 대해 분쟁이 불거진 땅을 20년의 시간이 흐르는 동안 점유를 해 왔었던 것은 맞지만 도중에 해당 토지를 떠났었다가 다시 돌아 오는 것을 반복하여 연속으로 20년간 점유를 해왔던 것이 아니라면 점유취득시효를 주장하는 것이 어렵다고 합니다.

해당 토지가 남의 소유인줄 알고서 점유한 경우

처음부터 해당 토지가 남의 소유라는 사실을 알고 있으면서도 불법으로 점유를 했던 것이라면 
이때는 20년이 아니라 100년이 지나도 점유취득시효를 주장할수 없다고 합니다. 위의 사유들에 해당하는 경우 남의 토지라고 해도 점유취득시효를 주장하여 내 땅으로 만들 수 있는 경우도 있지만 아무래도 남의 토지를 모르고 점유하고 있던 것에 대한 분쟁이기에 소송을 통해 판결을 받게 되는 경우가 많다고 합니다.


지난 포스팅에서 소개드린 임대차 계약 보증금 증액 시 계약서와 확정일자를 어떻게 작성해야 하는지에 대한 내용이 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.
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