신축빌라 전세 및 매매의 함정: 불법 개조 근생 빌라 피해 예방법


빌라 전세사기가 전국에서 지속적으로 발생하며 많은 사회초년생 분들과 어렵게 보증금을 마련하여 깨끗한 신축빌라 입주를 꿈꿔왔었던 서민들의 소중한 꿈을 꺽고 보증금을 잃게 만드는 사건들이 많이 발생했었는데요.. 하지만 그동안 신축 빌라에서 발생한 문제들은 전세사기 외에도 매매계약에서도 많은 문제들을 발생시키고 있습니다.



깨끗한 신축인데다 외관을 예쁘게 꾸며놓고 내부에 핫한 생활가전들을 옵션으로 넣어 놓아 집을 보러온 사람들의 마음을 혹하게 만든 다음 실제 거래가 보다 한참 높게 매매가를 부풀려 파는 방법이 가장 흔한 사례들인데요.. 또한 건축비를 아끼기 위해 집이 겉만 번지르르할 뿐 저가 자재들로 허술하게 집을 지은 탓에 살면서 누수와 다양한 위험한 문제들이 발생할 수 있는 것들이 대표적으로 많이 발생 했었던 사례들입니다.



오늘은 이러한 문제 외에 근린생활시설을 빌라로 속아서 산 경우 어떤 문제들이 발생할 수 있는지에 대해 알아보겠 습니다.





시세보다 싸게 준다는 빌라.. 덜컥 사도 괜찮을까?

좋아 보이는 물건이나 맛있는 먹거리를 살 때에도 마지막 1개만 남아 싸게 판다는 말을 들으면 좀 더 신중이 생각할 겨를 없이 집어들게 되는 경우가 많을 텐데요.. 하물며 집을 보러 갔을때 예쁘고 깨끗하게 지어진 신축 빌라의 1개 남은 호실을 다른 호실들보다 2천만원, 3천만원씩 싸게 주겠다는 분양 대행사 직원의 말을 듣게 되면 엄청난 횡재를 한 것 같아 당장 계약을 하려 하시는 분들이 많으실 것 같습니다. 하지만 확인 없이 그냥 샀다가는 두고 두고 매우 큰 낭패를 겪게 될 수도 있습니다.

(*부동산 계약과 관련된 분쟁에 대해 법적 해결이 필요하시다면 부동산 전문 법무법인의 도움을 받아 해결해 보시기 바랍니다.)



신축빌라 살 때 확인해 봐야 하는 내용들

등기부 등본은 물론 건축물 대장까지 확인을 해 보셔야 하는데요.. 건축물 대장에서 해당 빌라가 '주거용 다세대' 주택으로 되어 있는 것이 맞는지 확인해 보셔야 합니다. 하지만 사려는 호실의 용도가 '근린생활시설'로 되어 있다면 절대 사서는 안됩니다.





근린생활시설을 빌라로 불법 개조하는 이유

신축빌라 건물을 지을때 주거용 다세대 건물이 아닌 근린생활시설로 허가를 받는 이유는 건축주나 시행사 측이 더 많은 이득을 남길 수 있기 때문인데요.. 예를들어 5층 건물을 지으면서 1층, 2층은 근린생활시설 상가로 허가를 받고 3층부터 5층까지만 다세대 주택 용도로 허가를 받았음에도 건물을 다지은 후 사용승인이 떨어지고 나면 1층과 2층의 상가 층들을 모두 주거용 빌라로 불법 개조를 해 버리는 것입니다. 이렇게 하는 이유는 전체를 주거용 건물로 지으려면 주차장도 각 호실에 맞게 넉넉하게 만들어야 하기에 근린생활시설과 혼용인 건물에 비해 토지도 더 많이 사야 합니다. 그리고 근생으로 건물을 지을 경우 주거 전용 다세대 주택에 비해 층수를 더 높게 지을수 있기 때문입니다.

(*건축물 대장을 인터넷으로 확인하시려면 정부24홈페이지, 또는 세움터 홈페이지에서 열람하실 수 있습니다.)



불법개조 근생빌라를 사게 되면 발생하는 일들

지자체의 원상복구 명령

매입해서 살다 보면 갑자기 어느날 지자체에서 불법개조 건축물을 원상 복구하라는 우편물을 받게 됩니다. 당연히 해당 건물을 산 사람이 소유주이게에 주거용으로 불법 개조된 빌라를 다시 취사시설, 욕실 등을 다 뗴어 내고 실제 목적에 맞는 상가나 사무실로 복구시켜 놓아야 합니다.




 

원상복구 시키지 않으면 어떻게 될까?

주택의 시가표준액 10% 가량의 이행 강제금이 불법 개조 주택을 원상복구 시킬때까지 매달 부과되게 됩니다. 때문에 원래 용도로 원상복구 시키는 비용도 엄청날 것이고 빨리 복구 시키지 못할 경우 다달이 늘어나는 이행강제금으로 엄청난 비용이 눈덩이 처럼 늘어날 수도 있습니다. 그런데 모르고 속아서 불법개조한 근생 빌라를 사게되는 사람들도 있지만 알면서도 수천만원의 싼 값에 계약을 해 버리는 사람들도 있는데요.. 이렇게 허술하게 생각했다가는 정말 큰 벌금을 떠안게 될 수 있기에 절대 이런 빌라를 매수하면 안됩니다.

불법개조한 건물인지 어떻게 알 수 있나?

이미 지자체에 발견이 된 상태라면 건축물 대장을 발급 받았을때 상단 오른쪽에 '위반건축물'이라고 표시가 되어 있습니다. 그리고 아직 발견이 되지 않은 상태라면 위에서 설명한 건축물의 용도를 보고 파악하셔야 합니다.




불법 개조된 빌라를 피하기 위한 방법은?

건출물 대장을 보고 판단해야 하지만 꼭 불법 개조한 근생빌라가 아니어도 증축을 위해 실제 허가 받은 모양과 다르게 개조한 건물 또한 위반건축물에 해당하여 원상복구 대상입니다. 이러한 경우 집을 사는 사람이 스스로 판단하기가 어려울 수도 있는데요.. 때문에 계약서를 아주 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다. 만약 계약서 내용에 '해당 호실이 근생빌라를 주거용으로 개조한 호실'이라는 내용이 들어가 있다면 절대 계약을 하시면 안됩니다. 또한 건축물 대장을 직접 확인하는 것 외에도 시 군 구청 등의 해당 지자체에 문의를 하셔서 본인이 구입하려는 빌라의 동과 호수 주택애 문제가 없는 건물인지를 반드시 확인해 보셔야 합니다. 이렇게 까지 확인을 했는데도 잘못 사게 된다면 피해자는 두고 두고 매우 큰 손해를 보게 될텐데요.. 이런 물건은 누가 살 사람도 없으며 세를 주려고 해도 보증금 대출이 안 나오기에 세입자를 받는 것도 쉽지 않습니다. 또한 해당 주택 밖에 없는 1주택자라고 해도 불법 개조 주택에는 취득세 양도세가 비과세 되지 않는 등.. 불법 근생 빌라를 잘못 구입하면 두고 두고 막대한 손해를 입게 될 수 있습니다.



지난 포스팅에서 소개 드린 집에 오래된 물건을 두면 안되는 이유와 버리지 않으면 위험한 물건들에 대한 내용이 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.



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